Рынок недвижимости Франции динамично развивается. Покупка недвижимости – это исторически любимый вид инвестиций французов.
Выгода от приобретения основного жилья для проживания очевидна по следующим причинам:
- Низкие кредитные ставки.
- Налоговые льготы на прирост стоимости.
- Льгота при передаче по наследству.
- Экономия на расходах на аренду жилья.
Покупка жилой недвижимости с инвестиционной целью
Давайте разберемся с инвестиционной недвижимость, если у вас уже есть основное жилье (Résidence principal), и вы планируете приобрести жилую недвижимость для сдачи в аренду, чтобы получать «пассивный доход», предположим на пенсии.
Рентабельность инвестиций в недвижимости зависит от срока аренды:
- долгосрочная;
- краткосрочная.
Краткосрочная аренда приносит более высокий доход, но «пассивным» его не назовешь. Помещение нужно рекламировать, встречать и заселять гостей, готовить к следующему заселению и т.п. Это работа, а не «пассивный доход».
Поэтому рассмотрим долгосрочную аренду.
Какие плюсы долгосрочной аренды
Исходя из экономического контекста мы наблюдаем рост цен, это связано с:
- Рекордным снижением кредитных ставок.
- Ростом стоимости аренды, несмотря на loi ELAN, вступивший в силу 16.10.2018, который регулирует рост стоимости аренды жилья.
Рассмотрим рентабельность инвестиций в жилую недвижимость по районам Парижа.
| Округа | Аренда, евро/м² в месяц | Брутто-доходность, % |
|---|---|---|
| 1.(Лувр) | 29,00 | 3,50 |
| 2.(Биржа) | 27,50 | 3,68 |
| 3.(Тампль) | 28,00 | 3,39 |
| 4.(Отель-де-Виль) | 29,30 | 3,41 |
| 5.(Пантеон) | 29,70 | 3,43 |
| 6.(Люксембург) | 28,30 | 2,90 |
| 7.(Пале-Бурбон) | 29,70 | 3,33 |
| 8.(Елисейские Поля) | 27,50 | 3,33 |
| 9.(Опера) | 26,20 | 3,55 |
| 10.(Анкло-Сен-Лоран) | 23,60 | 3,78 |
| 11.(Попанкур) | 25,40 | 3,74 |
| 12.(Рёйи) | 23,60 | 3,78 |
| 13.(Гобелен) | 24,30 | 3,81 |
| 14.(Обсерватория) | 24,80 | 3,56 |
| 15.(Вожирар) | 24,30 | 3,43 |
| 16.(Пасси) | 26,50 | 3,49 |
| 17.(Батиньоль-Монсо) | 25,40 | 3,74 |
| 18.(Монмартр) | 22,40 | 3,81 |
| 19.(Бют-Шомон) | 20,80 | 3,77 |
| 20.(Менильмонтан) | 21,20 | 3,69 |
| Париж | 21,20 | 3,69 |
Обычно чистый доход (с учетом расходов на содержание) примерно в два раза ниже брутто-дохода.
Площадь | 50 м² |
|---|---|
| Стоимость при покупке | 9 000 евро/м² |
| Аренда | 24 евро/м² в месяц |
| Аренда | 0288 евро/м² в год |
| Брутто-доход | 3,2 % |
| Простои, неуплаты, расходы на управление | 28,8 евро/м² в год (10 % от годового дохода) |
| Расходы на содержание и ремонт | 135 евро/м² в год (1,5 % от стоимости квартиры) |
| Чистый доход | 124 евро/м² в год |
| Чистый доход | 06 210 евро в год |
| Чистый доход | 01,38 % |
Как мы видим из приведенной выше таблицы, рентабельность net – 1,38%, что в среднем выше инфляции. Следовательно, как третий плюс запишем — защиту от инфляции.
Какие минусы долгосрочной аренды
Теперь давайте разберемся с минусами, которые не всегда очевидны, но если подумать, то их получается больше:
1. Расходы
- Расходы на оформление сделки – от 7%;
- Амортизация помещения;
- Расходы на управление, поиск арендаторов;
- Расходы на ремонт, обслуживание, улучшения, сохранение;
- Коммунальные платежи;
- Страховые взносы;
- Расходы на уплату процентов по кредиту, связанные с покупкой, ремонтом, улучшениями, сохранением объекта;
- Frais de notaire – 3% при передаче имущества по наследству.
2. Налоги
- Налог на доход с аренды по прогрессивной налоговой ставке, в зависимости от выбранного вами налогового режима;
- Налог на прирост стоимости при продаже объекта;
- Налог на имущество (Taxe Foncière);
- Налог при передаче по наследству – несут наследники, в зависимости от степени родства;
- Налог на богатство, в случае, если общая сумма всех объектов недвижимости составляет более 1,3 млн евро, подробнее про IFI.
3. Дополнительные риски
- Риск простоя. Как показала недавняя история с эпидемией COVID 2019, многие арендодатели столкнулись с длительным простоем, связанным с закрытием границ, кризисом, запретом на перемещения и санитарными мерами.
- Низкая диверсификация. Это значит, что, покупая недвижимость за 400–500 тыс. евро, вы вкладываете все деньги в «одну корзину», а следовательно, несете и все риски, связанные с покупкой этого уникального объекта.
Какие есть альтернативы, которые я могу предложить
Контракт по капитализации c налоговой льготой Assurance Vie. В рамках такого контракта есть автоматическая стратегия, которая позволяет сбалансированно распределить ваш капитал в различные финансовые инструменты, это позволит, в рамках одного портфеля, инвестировать, в том числе, и в отраслевые фонды недвижимости.
Например такие,
- OPCVM AGIPI Immobilier – коллективные инвестиции, на основе активного управления, в акции и облигации публичных компаний всего мира, в отрасли недвижимости.
- OPCI AXA Selectiv’ Immo – этот фонд инвестирует в акции и облигации публичных, государственных и внебиржевых международных компаний, входящих в мировой индекс MSCI, которые специализируются на недвижимости. Такая высокая диверсификация и гибкость управления позволяет снизить риски и получать потенциально более высокую рентабельность.
Вот ссылка на пост, в котором я подробно описывала OPCI AXA Selectiv’Immo
В чем плюсы таких коллективных вложений:
- Регулярный доход от управления имуществом реинвестируется, тем самым получается эффект сложного процента и потенциально более высокая рентабельность.
- Рост стоимости на недвижимое имущество в долгосрочной перспективе также учитывается в рентабельности вложений.
- Низкий порог доступа на рынок высококачественной недвижимости, вы можете начать инвестировать с 1 000 €.
- Высокая диверсификация и ликвидность.
- Компетенции экспертов рынка недвижимости по выбору объектов и управлению.
- Отсутствие расходов и налогов на наследство, так как средства, инвестированные в рамках Assurance Vie не попадают в наследственную массу.
- Налоговые льготы в рамках диспозитива Assurance Vie.
- Нет никакой «головной боли» по поиску объекта, арендатора, кредита, налогов, страховок и прочих хлопот.
За вас уже обо всем позаботились эксперты, управляющие фондом. При этом рентабельность не ниже, а часто даже выше, чем самостоятельные усилия по поиску инвестиционной недвижимости. Профессионалы рынка управляют вашим портфелем делая риски минимальными, а доходность максимальной.
Короче, для меня выбор очевиден. Если для вас тоже, записывайтесь на консультацию, на которой я вам расскажу подробности, отвечу на ваши вопросы и помогу оформить документы на инвестиционный контракт.
Русский 
English 
Français 