Инвестиции в жилую недвижимость во Франции – за и против

0
48
аренда за или против

Рынок недвижимости Франции динамично развивается. Покупка недвижимости – это исторически любимый вид инвестиций французов.

Выгода от приобретения основного жилья для проживания очевидна по следующим причинам:

  1. Низкие кредитные ставки.
  2. Налоговые льготы на прирост стоимости.
  3. Льгота при передаче по наследству.
  4. Экономия на расходах на аренду жилья.

Тенденции рынка недвижимости во Франции и COVID-19. Выгодно ли инвестировать

Источник

Покупка жилой недвижимости с инвестиционной целью

Давайте разберемся с инвестиционной недвижимость, если у вас уже есть основное жилье (Résidence principal), и вы планируете приобрести жилую недвижимость для сдачи в аренду, чтобы получать «пассивный доход», предположим на пенсии.

Рентабельность инвестиций в недвижимости зависит от срока аренды:

  • долгосрочная;
  • краткосрочная.

Краткосрочная аренда приносит более высокий доход, но «пассивным» его не назовешь. Помещение нужно рекламировать, встречать и заселять гостей, готовить к следующему заселению и т.п. Это работа, а не «пассивный доход».

Поэтому рассмотрим долгосрочную аренду.

Какие плюсы долгосрочной аренды

Исходя из экономического контекста мы наблюдаем рост цен, это связано с:

  1. Рекордным снижением кредитных ставок.
  2. Ростом стоимости аренды, несмотря на loi ELAN, вступивший в силу 16.10.2018, который регулирует рост стоимости аренды жилья.

Рассмотрим рентабельность инвестиций в жилую недвижимость по районам Парижа.

ОкругаАренда, евро/м²
в месяц
Брутто-доходность,
%
1.(Лувр)29,003,50
2.(Биржа)27,503,68
3.(Тампль)28,003,39
4.(Отель-де-Виль)29,303,41
5.(Пантеон)29,703,43
6.(Люксембург)28,302,90
7.(Пале-Бурбон)29,703,33
8.(Елисейские Поля)27,503,33
9.(Опера)26,203,55
10.(Анкло-Сен-Лоран)23,603,78
11.(Попанкур)25,403,74
12.(Рёйи)23,603,78
13.(Гобелен)24,303,81
14.(Обсерватория)24,803,56
15.(Вожирар)24,303,43
16.(Пасси)26,503,49
17.(Батиньоль-Монсо)25,403,74
18.(Монмартр)22,403,81
19.(Бют-Шомон)20,803,77
20.(Менильмонтан)21,203,69
Париж21,203,69

Обычно чистый доход (с учетом расходов на содержание) примерно в два раза ниже брутто-дохода.


Площадь
50 м²
Стоимость при покупке9 000 евро/м²
Аренда24 евро/м² в месяц
Аренда0288 евро/м² в год
Брутто-доход3,2 %
Простои, неуплаты,
расходы на управление
28,8 евро/м² в год
(10 % от годового дохода)
Расходы на содержание и ремонт135 евро/м² в год
(1,5 % от стоимости квартиры)
Чистый доход124 евро/м² в год
Чистый доход06 210 евро в год
Чистый доход01,38 %

Источник

Как мы видим из приведенной выше таблицы, рентабельность net – 1,38%, что в среднем выше инфляции. Следовательно, как третий плюс запишем – защиту от инфляции.

Какие минусы долгосрочной аренды

Теперь давайте разберемся с минусами, которые не всегда очевидны, но если подумать, то их получается больше:

1. Расходы

  • Расходы на оформление сделки – от 7%;
  • Амортизация помещения;
  • Расходы на управление, поиск арендаторов;
  • Расходы на ремонт, обслуживание, улучшения, сохранение;
  • Коммунальные платежи;
  • Страховые взносы;
  • Расходы на уплату процентов по кредиту, связанные с покупкой, ремонтом, улучшениями, сохранением объекта;
  • Frais de notaire – 3% при передаче имущества по наследству.
РЕКОМЕНДУЕМ ПРОЧЕСТЬ
Как вернуть налог на доход в 2021 году

2. Налоги

  • Налог на доход с аренды по прогрессивной налоговой ставке, в зависимости от выбранного вами налогового режима;
  • Налог на прирост стоимости при продаже объекта;
  • Налог на имущество (Taxe Foncière);
  • Налог при передаче по наследству – несут наследники, в зависимости от степени родства;
  • Налог на богатство, в случае, если общая сумма всех объектов недвижимости составляет более 1,3 млн евро, подробнее про IFI.

3. Дополнительные риски

  • Риск простоя. Как показала недавняя история с эпидемией COVID 2019, многие арендодатели столкнулись с длительным простоем, связанным с закрытием границ, кризисом, запретом на перемещения и санитарными мерами.
  • Низкая диверсификация. Это значит, что, покупая недвижимость за 400–500 тыс. евро, вы вкладываете все деньги в «одну корзину», а следовательно, несете и все риски, связанные с покупкой этого уникального объекта.

Какие есть альтернативы, которые я могу предложить

Контракт по капитализации c налоговой льготой Assurance Vie. В рамках такого контракта есть автоматическая стратегия, которая позволяет сбалансированно распределить ваш капитал в различные финансовые инструменты, это позволит, в рамках одного портфеля, инвестировать, в том числе, и в отраслевые фонды недвижимости.

Например такие,

  • OPCVM AGIPI Immobilier – коллективные инвестиции, на основе активного управления, в акции и облигации публичных компаний всего мира, в отрасли недвижимости.
  • OPCI AXA Selectiv’ Immo – этот фонд инвестирует в акции и облигации публичных, государственных и внебиржевых международных компаний, входящих в мировой индекс MSCI, которые специализируются на недвижимости. Такая высокая диверсификация и гибкость управления позволяет снизить риски и получать потенциально более высокую рентабельность.

Вот ссылка на пост, в котором я подробно описывала OPCI AXA Selectiv’Immo

В чем плюсы таких коллективных вложений:

  • Регулярный доход от управления имуществом реинвестируется, тем самым получается эффект сложного процента и потенциально более высокая рентабельность.
  • Рост стоимости на недвижимое имущество в долгосрочной перспективе также учитывается в рентабельности вложений.
  • Низкий порог доступа на рынок высококачественной недвижимости, вы можете начать инвестировать с 1 000 €.
  • Высокая диверсификация и ликвидность.
  • Компетенции экспертов рынка недвижимости по выбору объектов и управлению.
  • Отсутствие расходов и налогов на наследство, так как средства, инвестированные в рамках Assurance Vie не попадают в наследственную массу.
  • Налоговые льготы в рамках диспозитива Assurance Vie.
  • Нет никакой «головной боли» по поиску объекта, арендатора, кредита, налогов, страховок и прочих хлопот.

За вас уже обо всем позаботились эксперты, управляющие фондом. При этом рентабельность не ниже, а часто даже выше, чем самостоятельные усилия по поиску инвестиционной недвижимости. Профессионалы рынка управляют вашим портфелем делая риски минимальными, а доходность максимальной.

Короче, для меня выбор очевиден. Если для вас тоже, записывайтесь на консультацию, на которой я вам расскажу подробности, отвечу на ваши вопросы и помогу оформить документы на инвестиционный контракт.

Оставить заявку

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here