Меблированная аренда — разница между статусом LMP и LMNP

0
10
квартира с мебелью аренда

Доходы от сдачи в аренду меблированных помещений, владельцем которых вы являетесь, а также доходы от сдачи в субаренду меблированных помещений, арендаторами которых вы являетесь, облагаются подоходным налогом в категории промышленной и коммерческой прибыли (BIC).

Меблированная аренда – это предоставление жилого помещения, обставленного мебелью, включающего в себя все предметы мебели, необходимые для нормального проживания нанимателя (приказ № 2015-981 от 31.07.2015).

Бизнес по аренде мебели осуществляется на профессиональной основе LMP при соблюдении следующих двух условий (статья 155, IV Общего налогового кодекса):

  • Годовой доход, полученный от этой деятельности всеми членами налогового домохозяйства, превышает 23 000 евро;
  • поступления превышают доход налогооблагаемого домохозяйства, в категориях заработной платы ст. 79 CGI (включая пенсии и пожизненные ренты, а также доходы менеджеров и партнеров, упомянутых в статье 62 CGI), промышленная и коммерческая прибыль, кроме прибыли, полученной от сдачи в аренду мебели, сельскохозяйственной прибыли и некоммерческой прибыли.

Профессиональный LMP или непрофессиональный LMNP характер меблированной арендной платы оценивается на уровне налогового домохозяйства и применяется ко всем меблированным арендным платам налогового домохозяйства.

Ваши обязательства по отчетности по подоходному налогу

Чтобы иметь возможность задекларировать свой доход от аренды мебели, вы должны подать декларацию № 2042-C-PRO, дополняющую вашу налоговую декларацию (№ 2042).

Ваши обязательства зависят от налогового режима вашей деятельности.

Микро-режим

Микро-режим применяется, когда сумма вашего дохода за предыдущий или позапрошлый год не превышает:

  • 72 600 € на аренду меблированных жилых помещений;
  • 176 200 € на аренду классифицированных комнат для гостей и меблированных туристических помещений.

Если вы непрофессиональная компания по сдаче в аренду:

  • Укажите в строках 5ND, 5OD или 5PD общую сумму, которую вы получили (арендная плата, сборы, выставленные арендатору, и резервы на сборы) за сдачу в аренду, за исключением аренды гостевых комнат и меблированного туристического жилья. Фиксированная скидка в размере 50% (минимум 305 евро), представляющая сборы, будет применяться автоматически;
  • укажите общую сумму своего дохода от сдачи в аренду классифицированного туристического жилья или гостевых комнат, строки 5НГ, 5ОГ, 5ПГ. Будет применяться фиксированная скидка в размере 71% (минимум 305 евро).

Примечание: если ваш доход от сдачи в аренду мебели уже облагается взносами на социальное обеспечение органами социального обеспечения, укажите сумму вашего дохода в строках с 5NW по 5PJ в общем случае или в строках с 5NJ по 5 PJ для номеров и размещения туристов. Таким образом, соответствующий доход не будет облагаться взносами на социальное страхование со стороны DGFiP.

Если вы являетесь профессиональной компанией по сдаче в аренду, укажите взимаемую сумму в строке 5KP до 5MP.

Реальный режим

Если ваша деятельность облагается налогом в соответствии с реальным режимом, вы должны предоставить для каждого из ваших объектов декларацию № 2031 в налоговую службу предприятий (SIE), по месту расположением объекта, если вы сдаете в аренду одну меблированную недвижимость; если у вас несколько объектов, то либо по месту вашего основного места жительства, либо туда, где находится главный объект недвижимости.

При подаче декларации о доходе для непрофессионального арендодателя:

  • Если вы являетесь членом организации «organisme de gestion agréé» и пользуетесь услугами профессионального бухгалтера, именуемого visor, укажите сумму вашей прибыли, рассчитанную в вашей декларации № 2031, поля 5NA, 5OA млм 5PA или поля 5EY, 5FY или 5GY (доход из иностранных источников с налоговой льготой, равной французскому налогу);
  • если вы не являетесь членом организации «organisme de gestion agréé» и не пользуетесь услугами профессионального бухгалтера, именуемого visor, укажите размер вашей прибыли в графах 5NK, 5OK или 5PK или графах 5EZ, 5FZ ou 5GZ (доход из иностранных источников с налоговой льготой, равной французскому налогу).

Укажите сумму дефицита за год коробок с 5NY по 5PZ. Укажите в графах 5GA–5GJ не вычтенную сумму дефицита непрофессиональной меблированной арендной платы за предыдущие годы.

Если ваш доход от сдачи в аренду уже подвергался социальным отчислениям, укажите сумму вашей прибыли в строках 5NM — 5MM. Таким образом, соответствующий доход не будет облагаться взносами на социальное страхование со стороны DGFiP. Укажите дефицит за год, относящийся к органам соцзащиты в строках 5 WE — 5 YF.

Убытки домохозяйства от непрофессиональной деятельности по сдаче в аренду собственности могут быть зачтены только в счет доходов от той же деятельности в течение следующих десяти лет.

РЕКОМЕНДУЕМ ПРОЧЕСТЬ
Куда лучше инвестировать - БИРЖА, ЗОЛОТО или НЕДВИЖИМОСТЬ (мнение эксперта Marc Touati)

Эти дефициты не вычитаются из общего дохода, доходов от другой коммерческой деятельности, осуществляемой на непрофессиональной основе, или прибыли, полученной от деятельности по сдаче в аренду, осуществляемой на профессиональной основе.

Если вы являетесь профессиональной компанией по сдаче в аренду недвижимости, укажите сумму вашей прибыли, рассчитанную в вашей декларации № 2031, поля 5KC, 5LC или 5MC, или поля 5DF, 5EF или 5FF (доход из иностранных источников с налоговой льготой, равной налогу во Франции). Или, если вы не являетесь членом организации «organisme de gestion agréé» или если вы не пользуетесь услугами профессионального бухгалтера, именуемого visor, укажите сумму вашей прибыли в графах 5KI, 5LI или 5MI или графах 5DG, 5EG или 5FG (доход из иностранных источников с налоговой льготой, равной французскому налогу).

Доходы от сдачи в аренду непрофессиональной мебели, заявленные в соответствии с микро-режимом или в соответствии с реальным режимом, будут автоматически облагаться взносами на социальное обеспечение, если они еще не облагались взносами на социальное обеспечение социальными органами. Не сообщайте о них в разделе «Доход, облагаемый налогом на социальные отчисления» формы 2042-C-PRO.

Получение номера SIRET, фиксированный взнос от компаний, НДС и т. д.

Как компания по сдаче в аренду с мебелью, профессиональная или непрофессиональная, вы должны выполнить определенные процедуры:

  • получить номер SIRET,
  • вносить взносы Contribution Foncière des Entreprises (CFE).

В зависимости от ситуации вы также можете нести ответственность за уплату налогов на добавленную стоимость CVAE и TVA.

Социальные взносы

Ставки этих социальных отчислений варьируются от 35 до 40% от прибыли, полученной от сдачи в аренду для профессиональных арендодателей.

Кроме того, арендодатели LMP должны платить Urssaf минимальную фиксированную ставку в размере 1145 евро, даже если им удастся вычесть весь свой доход от аренды.

Пример 1

Месье Дюпон — владелец студии и двухкомнатной квартиры, которые он сдает с мебелью за 800 и 1200 евро в месяц. Он не зарегистрирован в Торговом реестре и реестре компаний (RCS). В общей сложности доход г-на Дюпона составляет 24 000 евро в год. Он подлежит статусу LMP.

Месье Дюпон, как и многие арендодатели со статусом LMP и в реальном режиме, вычел многие арендные платежи в своей декларации о прибылях и убытках. Он вычел так много, что его чистый результат стал отрицательным. Таким образом, г-н Дюпон должен будет платить минимальную фиксированную ставку взносов на социальное страхование в размере 1145 евро. И это даже в том случае, если он полностью уничтожит свою прибыль за счет расходов.

Пример 2

Другой пример, мадам Дюшемен также владеет студией и двухкомнатной квартирой, арендная плата за которую составляет 24 000 евро в год. Она также не зарегистрирован в RCS. Из своих 24 000 евро годовой арендной платы она декларирует 3 000 евро в качестве прибыли с учетом различных вычетов, на которые она имеет право. Итак, ей придется платить взносы на социальное обеспечение в размере от 35 до 40% прибыли. То есть в данном случае 40% * 3000 = 1200 евро.

Социальные взносы при продаже

Налог, уплачиваемый арендодателями LMP при перепродаже своей собственности зависит от продолжительности владения имуществом, разницы между его ценой покупки и ценой продажи, а также налогового статуса арендодателя (LMP или LMNP) на момент продажи. Напоминаем, что на арендодателя со статусом LMP распространяется режим профессионального прироста капитала, а на арендодателя в статусе LMNP — режим прироста частного капитала. Рассмотрим на примере.

Пример

Возьмем сначала дело месье Дюпона. Он купил свою студию в году N за 200 000 евро и выполнял работы в этой студии за 20 000 евро. Он решает перепродать свою собственность в году N+4. Цена продажи составляет 300 000 евро, поэтому валовой прирост капитала составляет 100 000 евро. Г-н Дюпон амортизировал свое жилье за ​​30 лет, свою мебель за 5 лет и свои основные работы за 10 лет. В этих условиях в общей сложности накапливается амортизация в размере 35 333 евро.

Если месье Дюпон находится в статусе LMP при продаже, в 2021 году: он заплатит в общей сложности 48 275 евро в виде налога на прирост капитала. Этот расчет сначала включает так называемый «краткосрочный» прирост капитала (облагаемый подоходным налогом и взносами на социальное обеспечение в размере от 35 до 40%), который соответствует амортизации имущества. Затем он суммирует так называемый «долгосрочный» прирост капитала, соответствующий 30% разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Источник:

https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-meublee

https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-le-coup-de-bambou-qui-va-frapper-les-bailleurs-en-location-meublee-professionnels-1389193

Автор: Olga Rouzade – эксперт по организации финансов во Франции. Сопровождаю клиентов в финансовых вопросах, рассказываю о правах, гарантиях и предлагаю решения, адаптированные под личную ситуацию.

Запись на бесплатную консультацию

[oz_template]

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here