Этот закон действует с сентября 2014 года. Благодаря ему вы получаете налоговую льготу, если вы налоговый резидент Франции и инвестировали в недвижимость, сдаваемую в аренду. Чтобы получить льготу, вы должны выполнить ряд условий.
Механизм Pinel был внедрен для решения 3 целей, которые ставит перед собой правительство Франции, чтобы решить проблемы с доступом к жилью:
- Стимулирование создания нового жилья в так называемых «загруженных» районах, то есть в районах, где спрос на аренду значительно превышает предложение.
- Ограничение размера арендной платы в этих районах, чтобы самые скромные семьи (foyers) могли получить достойное жилье.
- Поощрять налогоплательщиков инвестировать в новую недвижимость, чтобы внести свой вклад в развитие и обновление территорий.
Преимущество Pinel
- Максимальное налоговая выгода может составить до 63 000€ в течение 12 лет (либо 6000 €/год).
- Возможность инвестирования кредитных средств. Налоговые льготы и доход, полученный от сдачи в аренду имущества, способствуют погашению банковского кредита.
- В отличие от закона Duflot, Pinel предлагает возможность сдачи в аренду приобретенного имущества члену семьи.
- По окончании срока аренды Pinel инвестор не обязан перепродавать его. Он может продолжать сдавать его в аренду, жить там или передать его выгодоприобретателю по своему выбору (продать?).
Оптимизация налогов
Главное преимущество Pinel, несомненно, в том, что оно позволяет оптимизировать размер налогов. Налоговая скидка рассчитывается в зависимости от суммы инвестиции и продолжительности обязательства по аренде недвижимости (6 или 9 лет). Годовая норма снижения составляет 2% от цены покупки:
- 12% снижение налога при аренде на срок не менее 6 лет;
- 18% скидка на налог при аренде на срок не менее 9 лет.
В течение этого периода инвестор может выбрать продление периода обязательств на периоды в 3 года. Всего срок аренды в Pinel ограничен 12 годами.
Полезно знать: годовая ставка снижения снижается до 1% в год с 10-го года. Таким образом, максимальный процент налоговой скидки составляет 21% при обязательной аренде на срок более 12 лет.
Пример: для жилья стоимостью 100 000 евро, арендованного в течение 12 лет, налоговые льготы будут следующими:
- 2000 евро в год на 9 лет (с 1 по 9 годы);
- 1000 евро в год на 3 года (с 10 до 12 года).
Минусы loi Pinel
Недоступность жилья в течение периода аренды
Хотя вы и остаетесь собственником, вы не сможете использовать свое жилье по своему усмотрению на протяжении всего срока аренды, от 6 до 12 лет.
Если ваше обязательство не будет соблюдаться, все налоговые льготы будут отозваны.
Ограниченная доходность
Система Pinel сопровождается контролем арендной платы. Цель состоит в том, чтобы облегчить доступ к жилью для людей со средним доходом: слишком высоким, чтобы иметь доступ к социальному жилью, и слишком низким, чтобы арендовать частное жилье. Таким образом, закон Pinel предусматривает предельную арендную плату, которая примерно на 20% ниже, чем на рынке аренды.
Безусловно, такой контроль над арендной платой в Pinel является реальным преимуществом для арендаторов. Однако предельные размеры арендной платы остаются недостатком для инвесторов. Арендодатели в Pinel не вправе устанавливать размер арендной платы и обязуются сдавать свое жилье по умеренной цене. Это неизбежно влияет на рентабельность инвестиций в Pinel.
Ограниченные инвестиции в аренду
Еще один недостаток приобретения недвижимости по закону Pinel: инвестиционный лимит. Действительно, расчет снижения налога основан на стоимости имущества в пределах следующих предельных значений:
- €5 500 за м² жилой площади;
- Максимальная стоимость 300 000 евро.
Это означает, что если цена покупки или цена за м² превысит один из этих пределов, превышение не будет учитываться при снижении налога. Однако в крупных городах, таких как Париж или Лион, закупочные цены легко превышают 5 500 евро/м², особенно для небольших площадей. Кроме того, сумма в 300 000 евро является годовым потолком. Таким образом невозможно купить более 2 объектов недвижимости Pinel за 1 налоговый год.
Территориальные ограничения
Трудность найти выгодную агломерацию для инвестиций в аренду Pinel из-за географических ограничений также является недостатком. Этот диспозитив применяется только в специальных местах. Однако эти географические районы часто соответствуют муниципалитетам, где цена на недвижимость высока. Сумма арендной платы часто намного превышает потолок, установленный системой Pinel. При высокой цене покупки и низкой арендной плате такие инвестиции вряд ли будут прибыльными.
Нельзя откладывать снижение налогов
Как мы видели, снижение налогов, предоставленное законом Pinel, является большим преимуществом. Однако, чтобы в полной мере им воспользоваться, вы должны иметь достаточно налогов, чтобы платить каждый год до освобождения от налога на недвижимость.
Действительно, снижение налога фиксируется на финансовый год и не может быть перенесено на следующий год. Таким образом, инвестор должен быть уверен, что его налог, подлежащий уплате до освобождения от налога, превышает сумму снижения налога. В противном случае преимущество теряется.
Пример: Вы получаете скидку на налоги в размере 2 000 евро в год благодаря инвестициям в закон Pinel. В этом году ваш налог до освобождения от налогов составляет 1500 евро. После сокращения вы не будете платить никаких налогов. Но оставшиеся €500 потеряны, их нельзя перенести в налог на следующий год.
Основные аргументы схемы Pinel заключаются в том, чтобы иметь возможность воспользоваться снижением налогов в течение нескольких лет, а также высокий спрос со стороны арендаторов на этот тип недвижимости. Однако это устройство также имеет недостатки, которые должен учитывать инвестор, такие как ограничение дохода и ограничение инвестиций.
Тем не менее, проведя небольшое исследование, можно найти районы, которые предлагают хороший доход от аренды, даже в соответствии с законом Pinel. Как правило, это провинциальные города или муниципалитеты в пригородах Парижа.
Источник: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
Русский 
English 
Français 