Qu’est-ce que la loi Pinel ? Avantages et inconvénients

Cette loi est en vigueur depuis septembre 2014. Grâce à lui, vous bénéficiez d'un avantage fiscal si vous êtes résident fiscal français et avez investi dans un bien locatif. Pour bénéficier de cette prestation, vous devez remplir un certain nombre de conditions.

Le dispositif Pinel a été mis en place pour répondre à 3 objectifs que le gouvernement français s'est fixé pour résoudre les problèmes d'accès au logement :

• Stimuler la création de nouveaux logements dans les zones dites « congestionnées », c'est-à-dire dans les zones où la demande de locations dépasse largement l'offre.
• Limiter les loyers dans ces quartiers afin que les familles les plus modestes (foyers) puissent bénéficier d'un logement décent.
• Inciter les contribuables à investir dans l'immobilier neuf pour contribuer au développement et au renouvellement des territoires.

L'avantage Pinel

• L'avantage fiscal maximum peut aller jusqu'à 63 000 € sur 12 ans (soit 6 000 €/an).
• Possibilité d'investir les fonds du prêt. Les avantages fiscaux et les revenus générés par la location immobilière contribuent au remboursement du prêt bancaire.
• Contrairement à la loi Duflot, Pinel offre la possibilité de louer le bien acheté à un membre de la famille.
• A la fin du bail Pinel, l'investisseur n'est pas obligé de le revendre. Il peut continuer à le louer, à y vivre, ou à le céder à un bénéficiaire de son choix (le vendre ?).

Optimisation fiscale

Le principal avantage de Pinel est sans doute qu’il vous permet d’optimiser vos impôts. Le crédit d'impôt est calculé en fonction du montant de l'investissement et de la durée de l'obligation locative du bien (6 ou 9 ans). Le taux de réduction annuel est de 2% à partir du prix d'achat :

• Réduction d'impôt 12% en cas de location pour une durée d'au moins 6 ans ;
• Réduction de taxe 18% en cas de location pour une durée d'au moins 9 ans.

‍Pendant cette période, l'investisseur peut choisir de prolonger la période d'engagement pour des périodes de 3 ans. La durée totale du bail à Pinel est limitée à 12 ans.

‍Bon à savoir : Le taux de réduction annuel est réduit à 1% par an à partir de la 10ème année. Ainsi, le pourcentage maximum de détaxe est de 21% pour un bail obligatoire de plus de 12 ans.

exemple: Pour un bien d'une valeur de 100 000 € loué pendant 12 ans, les avantages fiscaux seront les suivants :

• 2000 euros par an pendant 9 ans (de 1 à 9 ans) ;
• 1000 euros par an pendant 3 ans (de 10 à 12 ans).

Inconvénients de la loi Pinel

Indisponibilité du logement pendant la période de location

Bien que vous restiez propriétaire, vous ne pourrez pas utiliser votre logement comme vous le souhaitez pendant toute la durée du bail, qui varie de 6 à 12 ans.

Si votre obligation n’est pas respectée, tous les avantages fiscaux seront supprimés.

Rentabilité limitée

Le dispositif Pinel s'accompagne d'un encadrement des loyers. L’objectif est d’améliorer l’accès au logement pour les personnes aux revenus moyens : trop élevés pour accéder au logement social et trop faibles pour louer dans le privé. Ainsi, la loi Pinel prévoit un plafond de loyers inférieur d'environ 20% à celui du marché locatif.

Bien entendu, ce type d’encadrement des loyers à Pinel constitue un réel avantage pour les locataires. Toutefois, le plafonnement des loyers reste un inconvénient pour les investisseurs. Les propriétaires de Pinel n'ont pas le droit de fixer les loyers et s'engagent à louer leur logement à un prix raisonnable. Cela impacte inévitablement le ROI de Pinel.

Investissement locatif limité

‍Autre inconvénient de l'achat d'un bien immobilier en loi Pinel : le plafond d'investissement. En effet, le calcul de la réduction d'impôt se base sur la valeur du bien dans les limites suivantes :

• 5 500 € par m² habitable ;
• Coût maximum 300 000 euros.

‍Cela signifie que si le prix d'achat ou le prix au m² dépasse l'une de ces limites, le dépassement ne sera pas pris en compte pour la réduction d'impôt. Or, dans les grandes villes comme Paris ou Lyon, les prix d'achat dépassent facilement les 5 500 euros/m², surtout pour les petites surfaces. De plus, le montant de 300 000 euros constitue le plafond annuel. Il n’est donc pas possible d’acquérir plus de 2 propriétés Pinel au cours d’une même année fiscale.

Restrictions territoriales

‍La difficulté de trouver une métropole rentable pour investir dans les locations Pinel en raison des restrictions géographiques est également un inconvénient. Ce dispositif n'est utilisé que dans des endroits particuliers. Cependant, ces zones géographiques correspondent souvent à des communes où les prix de l'immobilier sont élevés. Le montant du loyer dépasse souvent largement le plafond fixé par le système Pinel. Avec un prix d’achat élevé et un loyer bas, un tel investissement a peu de chance d’être rentable.

Les réductions d’impôts ne peuvent pas être retardées

‍On l’a vu, les baisses d’impôts prévues par la loi Pinel sont un grand bénéfice. Toutefois, pour en profiter pleinement, il faut avoir suffisamment d’impôts à payer chaque année avant la défiscalisation foncière.

En effet, la réduction d'impôt est fixée pour l'exercice et ne peut être reportée sur l'année suivante. L’investisseur doit donc s’assurer que son impôt dû avant la défiscalisation dépasse le montant de la réduction d’impôt. Sinon, l'avantage est perdu.

Exemple: Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 2 000 € par an grâce à votre investissement dans la Loi Pinel. Cette année, votre pré-exonération d'impôt est de 1 500 €. Vous ne paierez aucun impôt après le licenciement. Mais les 500 € restants sont perdus et ne peuvent pas être reportés sur l’impôt l’année prochaine.

Les principaux arguments en faveur du dispositif Pinel sont de pouvoir bénéficier de réductions d'impôts sur plusieurs années, ainsi que la forte demande des locataires pour ce type de bien. Cependant, ce dispositif présente également des inconvénients dont un investisseur doit tenir compte, tels que la limitation des revenus et la limitation des investissements.

‍Cependant, avec un peu de recherche, on peut trouver des quartiers qui offrent de bons revenus locatifs, même en loi Pinel. Il s'agit en règle générale de villes de province ou de communes de la banlieue parisienne.

Source: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151