Le marché immobilier français se développe de manière dynamique. L’achat d’un bien immobilier est historiquement un investissement privilégié par les Français.
Les avantages de l’achat d’une résidence principale sont évidents pour les raisons suivantes :
- Des taux de prêt bas.
- Avantages fiscaux sur les plus-values.
- Bénéfice pour héritage.
- Économie sur les frais de location.
Acheter une propriété résidentielle à des fins d'investissement
Intéressons-nous à l'immobilier de rapport, si vous possédez déjà une résidence principale (Résidence principale) et que vous envisagez d'acheter un bien immobilier résidentiel à louer afin de percevoir des « revenus passifs », disons à la retraite.
Le retour sur investissement immobilier dépend de la durée de location :
- long terme;
- court terme.
Les locations à court terme apportent des revenus plus élevés, mais on ne peut pas qualifier cela de « passif ». Les locaux doivent être annoncés, les invités doivent être accueillis et installés, préparés pour la prochaine occupation, etc. Il s’agit d’un travail, pas d’un « revenu passif ».
Nous considérerons donc le loyer à long terme.
Quels sont les avantages de la location longue durée
Compte tenu du contexte économique, nous constatons une augmentation des prix, cela est dû à :
- Une baisse record des taux débiteurs.
- Coûts de location en hausse, malgré la loi ÉLAN, entrée en vigueur le 16 octobre 2018, qui encadre l'augmentation du coût des logements locatifs.
Regardons le retour sur investissement de l'immobilier résidentiel par quartier de Paris.
| Les quartiers | Loyer, euros/m² par mois | Rentabilité brute, % |
|---|---|---|
| 1.(Persienne) | 29,00 | 3,50 |
| 2.(Échange) | 27,50 | 3,68 |
| 3.(Temple) | 28,00 | 3,39 |
| 4.(Hôtel de Ville) | 29,30 | 3,41 |
| 5.(Panthéon) | 29,70 | 3,43 |
| 6.(Luxembourg) | 28,30 | 2,90 |
| 7.(Palais-Bourbon) | 29,70 | 3,33 |
| 8.(Champs Élysées) | 27,50 | 3,33 |
| 9.(Opéra) | 26,20 | 3,55 |
| 10.(Anclos-Saint Laurent) | 23,60 | 3,78 |
| 11.(Popancourt) | 25,40 | 3,74 |
| 12.(Ryoi) | 23,60 | 3,78 |
| 13.(Tapisserie) | 24,30 | 3,81 |
| 14.(Observatoire) | 24,80 | 3,56 |
| 15.(Vaugirard) | 24,30 | 3,43 |
| 16.(Passy) | 26,50 | 3,49 |
| 17.(Batignolles-Monceau) | 25,40 | 3,74 |
| 18.(Montmartre) | 22,40 | 3,81 |
| 19.(Buttes-Chaumont) | 20,80 | 3,77 |
| 20.(Mesnilmontane) | 21,20 | 3,69 |
| Paris | 21,20 | 3,69 |
En règle générale, le revenu net (y compris les frais d'entretien) représente environ la moitié du revenu brut.
Carré | 50 m² |
|---|---|
| Prix d'achat | 9 000 euros/m² |
| Louer | 24 euros/m² par mois |
| Louer | 0288 euros/m² par an |
| Revenu brut | 3,2 % |
| Temps d'arrêt, non-paiement, frais de gestion | 28,8 euros/m² par an (10 % de revenu annuel) |
| Frais d'entretien et de réparation | 135 euros/m² par an (1,5 % du coût de l'appartement) |
| Revenu net | 124 euros/m² par an |
| Revenu net | 06 210 euros par an |
| Revenu net | 01,38 % |
Comme le montre le tableau ci-dessus, la rentabilité nette est de 1,381 TP3T, ce qui est en moyenne supérieur à l'inflation. Par conséquent, nous écrirons le troisième plus comme protection contre l’inflation.
Quels sont les inconvénients de la location longue durée ?
Voyons maintenant les inconvénients, qui ne sont pas toujours évidents, mais si on y réfléchit, ils sont plus nombreux :
1. Dépenses
- Frais de traitement d'une transaction – à partir de 7% ;
- Dépréciation des locaux ;
- Frais de gestion, recherche de locataires ;
- Frais de réparation, d'entretien, d'amélioration, de conservation ;
- Paiements communaux ;
- Les primes d'assurance;
- Frais de paiement des intérêts du prêt liés à l'achat, à la réparation, à l'amélioration, à la préservation du bien ;
- Frais de notaire – 3% lors d’un transfert de propriété par succession.
2. Impôts
- Impôt sur les revenus locatifs à un taux progressif, selon le régime fiscal que vous choisissez ;
- Taxe sur la plus-value lors de la vente d'un objet ;
- Taxe foncière (Taxe Foncière) ;
- Les droits de succession sont à la charge des héritiers, selon le degré de parenté ;
- Impôt sur la fortune, si la valeur totale de tous les biens immobiliers est supérieure à 1,3 million d'euros, plus de détails à propos de l'IFI.
3. Risques supplémentaires
- Risque de temps d'arrêt. Comme l’a montré l’histoire récente de l’épidémie de COVID 2019, de nombreux propriétaires sont confrontés à de longues périodes d’indisponibilité en raison de la fermeture des frontières, de la crise, des interdictions de voyager et des mesures sanitaires.
- Faible diversification. Cela signifie qu'en achetant un bien immobilier pour 400 à 500 000 euros, vous investissez tout votre argent dans « un seul panier », et supportez donc tous les risques liés à l'achat de ce bien unique.
Quelles alternatives puis-je suggérer ?
Contrat de capitalisation avec avantage fiscal Assurance Vie. Dans le cadre d'un tel contrat, il existe une stratégie automatique qui vous permet d'équilibrer votre capital dans divers instruments financiers ; cela vous permettra, au sein d'un même portefeuille, d'investir, entre autres, dans des fonds immobiliers spécifiques à un secteur.
Par exemple,
- OPCVM AGIPI Immobilier – placement collectif, basé sur une gestion active, en actions et obligations de sociétés publiques du monde entier, du secteur immobilier.
- OPCI AXA Selectiv' Immo – Ce fonds investit dans des actions et obligations de sociétés internationales publiques, gouvernementales et de gré à gré incluses dans l'indice MSCI World et spécialisées dans l'immobilier. Une telle diversification et une telle flexibilité de gestion vous permettent de réduire les risques et potentiellement d'atteindre une rentabilité plus élevée.
Voici un lien vers le post dans lequel j'ai décrit en détail OPCI AXA Selectiv'Immo
Quels sont les avantages de tels placements collectifs :
- Les revenus réguliers de la gestion immobilière sont réinvestis, générant ainsi des intérêts composés et une rentabilité potentiellement plus élevée.
- L’augmentation de la valeur d’un bien immobilier sur le long terme est également prise en compte dans le retour sur investissement.
- Seuil bas d'accès au marché immobilier de qualité, vous pouvez commencer à investir avec 1 000 €.
- Forte diversification et liquidité.
- Compétences des experts du marché immobilier en matière de sélection et de gestion immobilière.
- Il n'y a pas de frais ni de droits de succession, puisque les fonds investis au sein de l'Assurance Vie ne rentrent pas dans la succession.
- Avantages fiscaux en vertu du dispositif Assurance Vie.
- Il n'y a pas de « casse-tête » pour trouver une propriété, un locataire, un prêt, des taxes, une assurance et autres tracas.
Les experts qui gèrent le fonds se sont déjà occupés de tout pour vous. Dans le même temps, la rentabilité n’est pas inférieure, et souvent même supérieure, à celle d’efforts indépendants pour trouver des immeubles de placement. Les professionnels du marché gèrent votre portefeuille en minimisant les risques et en maximisant les rendements.
Bref, pour moi le choix est évident. Si cela s'applique également à vous, inscrivez-vous à une consultation, où je vous expliquerai les détails, répondrai à vos questions et vous aiderai à rédiger les documents d'un contrat d'investissement.
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