Les revenus de location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire, ainsi que les revenus de sous-location de locaux meublés dont vous êtes locataire, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La location meublée est la mise à disposition d'un logement meublé, comprenant tous les meubles nécessaires à la vie normale du locataire (Arrêté n° 2015-981 du 31 juillet 2015).
L'activité de location de meubles s'exerce à titre professionnel LMP, sous réserve des deux conditions suivantes (article 155, IV du Code général des impôts) :
- Le revenu annuel tiré de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal dépasse 23 000 euros ;
- les recettes dépassent les revenus du foyer imposable, dans les catégories salariales de l'art. 79 CGI (y compris les pensions et rentes viagères, ainsi que les revenus des dirigeants et associés mentionnés à l'article 62 CGI), les bénéfices industriels et commerciaux, autres que les bénéfices provenant de la location de meubles, les bénéfices agricoles et les bénéfices non lucratifs.
Le caractère professionnel LMP ou non professionnel LMNP d'une location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à toutes les locations meublées du foyer fiscal.
Vos obligations déclaratives à l’impôt sur le revenu
Pour pouvoir déclarer vos revenus de location de meubles, vous devez produire la déclaration n° 2042-C-PRO en complément de votre déclaration de revenus (n° 2042).
Vos obligations dépendent du traitement fiscal de vos activités.
Mode micro
Le micro-mode s'applique lorsque le montant de vos revenus de l'année précédente ou de l'année précédente n'excède pas :
- 72 600 € pour la location de locaux d'habitation meublés ;
- 176 200 € pour la location de chambres d'hôtes classées et de locaux meublés de tourisme.
Si vous êtes un loueur non professionnel :
- Inscrivez aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total que vous avez perçu (loyer, honoraires facturés au locataire et réserves d'honoraires) pour les locations, hors locations de chambres d'hôtes et locations meublées de vacances. Remise fixe de 50% (minimum 305 euros) représentant les frais seront appliqués automatiquement ;
- indiquez le montant total de vos revenus issus de la location de logements de tourisme classés ou de chambres d'hôtes, lignes 5NG, 5OG, 5PG. S'appliquera remise fixe de 71% (minimum 305 euros).
Attention : Si vos revenus de location de meubles sont déjà soumis aux cotisations sociales par les autorités de sécurité sociale, inscrivez le montant de vos revenus sur les lignes 5NW à 5PJ en général ou sur les lignes 5NJ à 5 PJ pour les chambres et hébergements touristiques. Les revenus correspondants ne seront donc pas soumis aux cotisations sociales de la DGFiP.
Si vous êtes un loueur professionnel, merci de renseigner le montant facturé sur la ligne 5KP à 5MP.
Mode réel
Si votre activité est imposée au régime immobilier, vous devez présenter pour chacun de vos biens immobiliers une déclaration n° 2031 au bureau des impôts des entreprises (SIE), du lieu où se situe le bien, si vous louez un seul bien meublé ; si vous possédez plusieurs biens immobiliers, alors soit au lieu de votre résidence principale, soit à l'endroit où se situe le bien principal.
Lors de la production d'une déclaration de revenus pour propriétaire peu professionnel:
- Si vous êtes membre de l'organisme de gestion agréé et utilisez les services d'un professionnel comptable appelé viseur, indiquez le montant de votre bénéfice calculé dans votre déclaration n° 2031, champs 5NA, 5OA mlm 5PA ou champs 5EY, 5FY ou 5GY (revenus de source étrangère bénéficiant d'un avantage fiscal égal à l'impôt français) ;
- Si vous n'êtes pas membre de l'organisme de gestion agréé et que vous n'utilisez pas les services d'un professionnel comptable appelé viseur, indiquez le montant de votre bénéfice dans les cases 5NK, 5OK ou 5PK ou les cases 5EZ, 5FZ ou 5GZ (revenu de source étrangère avec un avantage fiscal égal à l'impôt français).
Indiquez le montant du manque pour l'année des cartons du 5NY au 5PZ. Déclarez dans les cases 5GA à 5GJ le montant non déductible du manque à gagner des loyers meublés non professionnels des années précédentes.
Si vos revenus locatifs étaient déjà soumis aux cotisations sociales, inscrivez le montant de vos revenus aux lignes 5NM - 5MM. Les revenus correspondants ne seront donc pas soumis aux cotisations sociales de la DGFiP. Inscrivez le déficit de l'année imputable aux organismes de sécurité sociale sur les lignes 5 WE - 5 YF.
Les pertes des ménages liées aux activités immobilières locatives non professionnelles ne pourront être compensées que par les revenus de la même activité au cours des dix prochaines années.
Ces déficits ne sont pas déductibles des revenus bruts, des revenus provenant d'autres activités commerciales exercées à titre non professionnel, ni des bénéfices provenant des activités de location exercées à titre professionnel.
Si vous êtes entreprise professionnelle pour les biens immobiliers locatifs, indiquez le montant de vos revenus calculé dans votre déclaration n°2031, champ 5KC, 5LC ou 5MC, ou champ 5DF, 5EF ou 5FF (revenus de source étrangère bénéficiant d'une réduction d'impôt égale à l'impôt en France). Ou, si vous n'êtes pas membre de l'organisme de gestion agréé ou si vous n'utilisez pas les services d'un professionnel comptable appelé viseur, inscrivez le montant de votre bénéfice aux cases 5KI, 5LI ou 5MI ou aux cases 5DG, 5EG ou 5FG. (revenus de source étrangère bénéficiant d'un avantage fiscal égal à l'impôt français).
Les revenus de location de mobilier non professionnel déclarés sous le micro-régime ou sous le régime réel seront automatiquement soumis aux cotisations sociales s'ils n'ont pas déjà été soumis aux cotisations sociales par les autorités sociales. Ne les déclarez pas dans la section « Revenus soumis à l'impôt de sécurité sociale » du formulaire 2042-C-PRO.
Obtention d'un numéro SIRET, cotisation forfaitaire des entreprises, TVA, etc.
En tant que loueur de meublés, professionnel ou non, vous devez suivre certaines démarches :
- obtenir un numéro SIRET,
- cotiser à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE).
Selon votre situation, vous pourrez également être redevable du paiement de la CVAE et de la TVA.
Cotisations sociales
Les taux de ces cotisations sociales s'échelonnent de 35 à 40% sur les revenus locatifs pour les bailleurs professionnels.
Par ailleurs, les propriétaires LMP doivent verser à l'Urssaf un forfait minimum de 1 145 € même s'ils parviennent à déduire la totalité de leurs revenus locatifs.
Exemple 1
Monsieur Dupont est propriétaire d'un studio et d'un deux pièces, qu'il loue meublés entre 800 et 1 200 euros par mois. Elle n'est pas immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Au total, les revenus de M. Dupont sont de 24 000 euros par an. Il est soumis au statut LMP.
Monsieur Dupont, comme beaucoup de LMP et de bailleurs immobiliers, déduisait une grande partie des loyers sur son compte de résultat. Il a tellement soustrait que son résultat net est devenu négatif. M. Dupont devra donc s'acquitter d'un forfait minimum de cotisations sociales de 1 145 €. Et cela même s'il détruit complètement ses bénéfices par les dépenses.
Exemple 2
Autre exemple, Madame Duchemin possède également un studio et un deux pièces dont le loyer est de 24 000 euros par an. Elle n’est pas non plus inscrite au RCS. Sur son loyer annuel de 24 000 €, elle déclare 3 000 € de bénéfice, compte tenu des différentes déductions auxquelles elle a droit. Ainsi, elle devra payer des cotisations sociales allant de 35 à 40% de bénéfice. Soit dans ce cas 40% * 3000 = 1200 euros.
Cotisations sociales lors de la vente
L'impôt payé par les propriétaires LMP à la revente de leur bien dépend de la durée de possession du bien, de la différence entre son prix d'achat et le prix de vente et du statut fiscal du propriétaire (LMP ou LMNP) à ce moment-là. de vente. Pour rappel, un bailleur LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles, tandis qu'un bailleur LMNP est soumis au régime des plus-values privées. Regardons un exemple.
Exemple
Prenons d'abord le cas de M. Dupont. Il achète son atelier en l'année N pour 200 000 euros et réalise des travaux dans cet atelier pour 20 000 euros. Il décide de revendre son bien en année N+4. Le prix de vente est de 300 000 €, donc la plus-value brute est de 100 000 €. M. Du Pont a amorti sa maison sur 30 ans, ses meubles sur 5 ans et ses gros travaux sur 10 ans. Dans ces conditions, un total de 35 333 € d'amortissement s'accumule.
Si Monsieur Dupont est en statut LMP au moment de la vente, en 2021 : il paiera au total 48 275 € d'impôt sur la plus-value. Ce calcul intègre d'abord les plus-values dites « à court terme » (assujetties à l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales de 35 à 40%), qui correspondent à la dépréciation du bien immobilier. Il additionne ensuite les plus-values dites « à long terme » correspondant à 30% de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.
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